El costo de una hipoteca

Es muy probable que una hipoteca sea uno de los préstamos más importantes que tome en su vida. Es fundamental que comprenda todo lo relativo a los costos y su responsabilidad a la hora de pagarla.

Debido a que los pagos mensuales distribuyen el costo de un préstamo hipotecario en un período extendido, es fácil olvidar el gasto total. Por ejemplo, si usted toma un préstamo de $200,000 a 30 años al 6 % de interés, sus pagos totales rondarán los $431,680, más del doble del monto del préstamo original.

Lo que parecen diferencias menores en la tasa de interés puede convertirse en una gran suma de dinero a lo largo de 30 años. Por ejemplo, si se traslada ese mismo crédito de $200,000 a una tasa del 7 %, la devolución total sería de $478,160, lo que representa alrededor de $47,480 más que con una tasa del 6 %.

Muchos factores pueden cambiar el costo total de una hipoteca, pero en general la tasa de interés y la duración de los plazos son los que más influyen.

Términos de vocabulario clave

Capital inicial: el monto de dinero que tomó prestado al comienzo, y que debe devolver.

Interés: es el porcentaje del capital inicial que usted paga por el préstamo que se le otorgó. La tasa de interés es el componente principal de su TAE. Su tasa de interés se ve determinada, en gran parte, por el costo actual de tomar un préstamo, basado en factores como la economía y su calificación de riesgo.

TAE (tasa anual equivalente): es una representación del porcentaje anual que deberá pagar, además del capital inicial. Incluye la tasa de interés, puntos, cargos y otros costos.

Puntos (interés prepago): el interés que usted paga antes del cierre del préstamo. Cada punto representa un 1 % del monto del préstamo. Por ejemplo, sobre un préstamo de $90,000 con dos puntos, usted pagaría por anticipado $1,800.

Cargos: incluyen honorarios por solicitud, comisiones por tramitación del préstamo y otros costos iniciales que fija el prestamista.

Plazo: es la duración total del préstamo. Un plazo más largo implica pagos mensuales más bajos, pero mayores costos totales, ya que acumulan más intereses. De manera similar, un término más corto implica pagos mensuales más altos, pero un costo total inferior.

Liquidar su préstamo

Usted paga un préstamo hipotecario en una serie de pagos mensuales en un determinado plazo, un proceso que se conoce como amortización. Durante los primeros años, la mayor parte del monto de cada pago corresponde al interés y solo una pequeña parte a la cancelación del capital inicial. Para el año 20 en una hipoteca a 30 años, la composición de los pagos se iguala. En los últimos años, los pagos corresponden más que nada al capital inicial, y muy poco al interés.

Pruebe la calculadora de hipoteca que se encuentra a continuación para evaluar cómo sería una hipoteca cercana a la realidad para usted.

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Reducir los gastos hipotecarios

El monto que usted toma prestado, los gastos de financiación (que combinan interés y comisiones) y el tiempo que le toma pagar son los factores que hacen que comprar una casa sea costoso. Por eso, encontrar la manera de reducir uno o más de estos factores le puede permitir ahorrar dinero.

Realice un pago inicial mayor. Cuanto menos dinero tome prestado, menos interés pagará. Como el interés se calculará sobre una base menor, sus pagos serán más bajos. Y si el pago inicial representa al menos un 20 % del precio de compra, no será necesario que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI), lo que se suma a los costos del préstamo. El principal inconveniente de desembolsar un pago inicial mayor es que se reduzcan demasiado sus ahorros, lo que puede dificultarle cubrir otros gastos.

Considere la posibilidad de un préstamo más corto. Con un plazo más corto, usted pagará menos interés total sobre el mismo capital inicial. También puede que reúna los requisitos para una TAE algo más baja, lo que reduciría el costo total aún más. Sin embargo, sus pagos mensuales serán más altos que si elige un plazo más largo, por lo que corre el riesgo de tener que realizar pagos mayores que los que puede afrontar.

Realice más pagos. Puede pagar un monto mayor que el que le exige su contrato, ya sea realizando más pagos o pagando un monto extra junto con cada pago regular. Si elige la última opción, asegúrese de dejar en claro que el monto extra debe utilizarse para reducir el capital inicial y no el interés prepago. Los prestamistas pueden ofrecerle un pago quincenal, pero si administra los pagos extra usted mismo tendrá más flexibilidad y podrá reducir el préstamo de forma más rápida. Tenga presente que si adopta esta estrategia está la posibilidad de que liquide el préstamo antes de que se cumpla el plazo total. Si bien esto puede ser algo positivo, en algunas hipotecas se aplican multas por pago anticipado, por lo que se le cobrará un cargo por cancelar su préstamo antes de lo previsto. Hable con su prestamista para asegurarse de haber comprendido todos los términos de su hipoteca y los cargos asociados.

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Un buen punto

Los prestamistas podrían querer aumentar la tasa de interés del préstamo en una fracción (por ejemplo, 1/8 o 1/4 de un porcentaje) y reducir la cantidad de puntos, o viceversa. Las ventajas de tener menos puntos son que accederá a costos de cierre más bajos y gastará menos dinero cuando es probable que más lo necesite. Pero si planea conservar la casa por más de cinco a siete años, pagar más puntos para obtener una tasa de interés más baja reducirá sus costos a largo plazo.

Otros costos de propiedad

El capital inicial y el interés son los principales componentes del costo de comprar una casa, pero no son los únicos. También deberá pagar impuestos inmobiliarios, que pueden variar en forma significativa de un estado a otro y entre regiones dentro de un mismo estado.

Los impuestos, que se basan en el valor catastral de su propiedad y la tasa impositiva municipal, se suelen utilizar para financiar escuelas públicas, cuerpos policiales y de bomberos, autopistas y otros servicios gubernamentales. El valor catastral, determinado por un evaluador que trabaja para una municipalidad en particular, suele diferir (al menos hasta cierto punto) tanto del valor de mercado como del valor de tasación.

También está el costo del seguro de propiedad, que su prestamista le exigirá para proteger su inversión y que usted debería tener para preservar su patrimonio. Asimismo, es posible que se le exija contar con un seguro contra inundaciones, que se paga aparte.

En la mayoría de los casos, el pago mensual de su hipoteca incluye estos cuatro costos, generalmente abreviados como "PITI" (por la sigla en inglés de capital inicial, interés, impuestos y seguros).